なおきちゃんの不動産講座【建ぺい率＆容積率 違反のルーツを探る 前編】
今日は ひさびさ 不動産講座です。
ちょっと 難解な テーマなので
集中して 読んでください。
まず あなたが 大阪府内で
中古戸建を 探していれば
建ぺい率＆容積率が
オーバーしている 物件に
必ず 出会います。
特に 郊外でなく
大阪市内に 近ければ 近いほど
その 確率は 極めて 高くなります。
それらは ここ
１０年以内に 建築されておれば
心配は ありませんが
平成の 一桁台で あれば
まず 間違いなく オーバーしています。
そんでもって
それによって 影響が 出るのが 住宅ローン。
多少の オーバーは まだしも
相当 オーバーしている 物件は
住宅ローンの 提出先が 限られます。
ちなみに 三井住友銀行さんや
関西アーバン銀行さんとかで
ＯＫになれば 良いのですが
無理な場合は かなり 厳しいです。
そして その中で
特に 気をつけないと
いけないのは 容積率。
ちなみに 容積率とは
建物の 各階の 床面積合計が
敷地に対して どれくらいまで
建築可能なのか？を 示す 数値。
仮に 敷地が ５０㎡で
容積率が ２００％であれば
５０㎡×２００％＝１００㎡ となり
各階の 床面積が １００㎡までは
合法で 建築可能です。
ちなみに 敷地面積とは
私道とかの 負担を 除いた
有効の 敷地面積を 指します。
しかし ここに 落とし穴が あります。
容積率は 住居系の 地域や
工業系の地域や 商業系の 地域によって
定められた 数値が 異なっており
一般的な 住居系の場合
概ね 容積率は ２００％です。
しかし 正確な 容積率は
前面道路の 幅員によっても
制限を 受けます。
ちなみに 住居系の エリアで
前面道路が ４ｍの場合には
４ｍ×４０＝１６０％となり
１６０％と ２００％のうち
どちらか 小さいほうの 数値が
正確な 容積率となります。
このような 場合は
容積率が ２００％の
住居系の エリアでありながら
前面道路の 幅員によって 計算された
１６０％の 容積率が 適用されます。
まぁ 仮に 前面道路が ５ｍあれば
５ｍ×４０＝２００％となり
容積率は 住居系の２００％が
そのまま 適用になります。
なので 前面道路が
５ｍあれば ベストですが
なかなか そんな事は なく
一般的には ４ｍ道路が 大半です。
ちょっと 難しいですが
ここまでは ＯＫですか？
そして 厄介なのが
不動産会社の 販売資料で
概ね 不動産業者さんは ルーズなので
平気で 販売図面に
容積率２００％とか 記載していますが
実際は １６０％って いうことが 大半。
２００％の 範囲内かと 思いきや
フタを 空けてみれば
大きく 違反しているなんて事も
日常茶飯事です。
なので 今現在
平成１桁台から 平成１２年くらいまでの
中古住宅を 探している方は 要注意です。
実際の オーバーが どれくらいで
それによって 住宅ローンを 提出できる
金融機関が あるのか？ ないのか？
あるとしたら それは どこなのか？
それらを 見ていく 物件ごとに
必ず きっちり 把握しましょう。
もし 気に入った 物件が 見つかっても
住宅ローンの 提出先が 無ければ
購入することが 出来ないからです。
これ 大事な 要素です。
そして 次の章からは
なぜ このように 違反している物件が
平然と たくさん あるのか？
そして それが ここ１０年以内の
築浅の 中古住宅では
なぜ 急に オーバーしない事に なったのか？
これは 分譲事業の ルーツを 探れば
理解することが 出来ます。
でも 長くなるので
その辺は 明日にでも 紹介しますね。
そんじゃ また 明日。
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そういう家を売りたい場合は、
なかなか売れない、価格が下がるということでしょうか？
実家がそういう家だと思います。
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そういう家を売りたい場合は、
なかなか売れない、価格が下がるということでしょうか？
実家がそういう家だと思います。
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＞お世話になったNですさん
Ｎさま コメント ありがとう ございます♪
Ｎさまで 該当する お客様が たくさんいるので
ちょっと 特定できなくて ごめんなさい。
ご実家の 住宅の件ですが
そんなに 心配しなくても 大丈夫かも？
だって 同年代の 住宅は
オーバーしている 物件しかないので
余程 極端で ないかぎり
大丈夫です。
守られてないのが 普通っていうのも
どうよ？って 感じですが
当時の 大阪府内は
それが 常識みたいな 感じでした。
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＞お世話になったNですさん
Ｎさま コメント ありがとう ございます♪
Ｎさまで 該当する お客様が たくさんいるので
ちょっと 特定できなくて ごめんなさい。
ご実家の 住宅の件ですが
そんなに 心配しなくても 大丈夫かも？
だって 同年代の 住宅は
オーバーしている 物件しかないので
余程 極端で ないかぎり
大丈夫です。
守られてないのが 普通っていうのも
どうよ？って 感じですが
当時の 大阪府内は
それが 常識みたいな 感じでした。
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ご丁寧にお返事ありがとうございました。
まだ、先ですが（１年半後ぐらい）、実家を売却したいと思っていたので、少し安心しました。
旭区なんですが、リナホームさんは、売却お願いは無理なんでしょうか？
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ご丁寧にお返事ありがとうございました。
まだ、先ですが（１年半後ぐらい）、実家を売却したいと思っていたので、少し安心しました。
旭区なんですが、リナホームさんは、売却お願いは無理なんでしょうか？
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＞Nさん
おはようございます♪
Ｎさまの ご実家は 旭区なんですね？
ぜんぜん ＯＫです♪
その頃が 来たら
ぜひ お声を かけてくださいね♪
楽しみに 待ってます♪
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＞Nさん
おはようございます♪
Ｎさまの ご実家は 旭区なんですね？
ぜんぜん ＯＫです♪
その頃が 来たら
ぜひ お声を かけてくださいね♪
楽しみに 待ってます♪