【なおきちゃんの不動産講座】売買の諸費用について
本日は 不動産売買の際に
必要な 諸費用について
勉強しましょう。
まず それらの 諸費用のうち
購入時に 必要な 諸費用の
内訳を 説明します。
まず 基本的に
どんな物件を 購入するのか？
新築なのか？ 中古なのか？
マンションなのか？ 戸建てなのか？
それらによっても
若干 費用は 異なります。
また どこの 金融機関で
いくら 借入するのか？
もしくは 現金購入なのか？
それによっても 変わってきます。
まず マンションでも 戸建でも
住宅ローンを 借入をする場合に
必ず 必要になるのは
金融機関に 対する 費用。
まず その中でも 一番 高額なのは
保証会社に 支払う 保証料。
まぁ それらは 万が一
住宅ローンの 返済が 滞り
不良債権になった場合
銀行に対して 保証会社が
住宅ローンの 肩代わりをする
連帯保証人のような 役割を
担ってくれる かわりに
保証料という 費用の
支払いを 求められます。
それらは 金融機関によって
又 借入金額や 借入期間によって
一概には 言えませんが
借入金額 １００万円に付き
おおむね ２１０００円くらい。
もし ３０００万円 借り入れると
６３万円も するんです。
結構な 金額でしょ？
そして 通常は
これらを 一括で 前払いします。
ただし 保証料内枠方式といって
一括で 払わないかわりに
住宅ローンの 金利を
０．２％ほど 上乗せすることで
金利によって 払っていくという
選択も チョイスできます。
どちらが 得なのか？
支払い総額で いえば
一括前払いが 得です。
ただ 自己資金が 少ない場合は
保証料内枠方式も ありでしょう。
そして ほかに 銀行費用に
取り扱い事務手数料が 必要です。
こちらも 金融期間によって 差があり
３２４００円～５４０００円くらいが 目安。
とくに 注意する部分は
フラット３５とか ネット銀行とかが
保証料 不要って 謳ってますが
保証料を 取らないかわりに
それと 同額に 等しい
高額の 取り扱い手数料を
取ることが 大半なので
得するわけでは ありません。
あと 銀行費用に 必要なのは
金銭消費貸借契約書の印紙です。
これは おおよそ ２０２００円ほど。
まぁ 仮に メガバンクさんで
２０００万円を ３５年間 借入する場合
保証料も 一括で 払うとすれば
銀行費用の 総額は
おおよそ ４８万円ほどに なります。
ここまで 大丈夫ですか？
そして 次は 登記費用です。
これらは 借入を するか？しないか？
それらによって 抵当権設定費用が
不要に なったりするので
現金購入の場合は 少なくすみます。
あと 評価額が いくらなのか？
それによって
登録免許税が 大きく 異なります。
なので 一概には 言えません。
まぁ 仮に ２０００万円 借入して
東大阪市内で ２５００万円くらいの
築浅 中古戸建てを 購入する場合
おおよそ ３５万円くらいが 目安です。
あと 新築戸建の 場合には
建物表示登記費用ってのが
別途 必要になり
概ね１０万円～１５万円ほど
余分に 登記費用が 必要です。
そして 次に 火災保険費用。
これらは 構造と 広さや
保険期間または 保証内容によって
全く 異なります。
燃えにくい 鉄骨造りと
木造住宅を 比較すれば
鉄骨造りの 場合が
びっくりするほど 安いです。
又 水災とかを 保障にいれたり
家財保険とかを 対象にすれば
保険金額は 上がります。
また 火災保険は
住宅ローンを 借入する場合は
加入が 絶対条件ですが
あくまで 期間は
短くても 大丈夫です。
ただ 通常の場合
ローン期間と 同じ期間
火災保険に 加入する
場合が あくまで 主流です。
そして 現金購入の場合は
火災保険の加入は 任意です。
通常 水災とか 家財を 外し
物件が マンションの場合は
３５年間で １０万円くらい。
木造住宅の場合は ３５万円くらい。
それらも 住宅の広さに よって
異なりますので 要確認です。
あと 固定資産税の精算金は
物件の 所在地が 関西の場合
４月１日から 翌年の ３月３１日までが
１年間と 定められており
引渡し時期が ４月の場合は
ほぼ １年分の 精算となり
３月頃の 引渡しの場合
精算は 約１ヶ月分のみとなり
引渡し時期によって 異なります。
また これらも
物件の 評価額によって
随分と 開きが あるので
購入時に 確認するべきです。
概ね 東大阪市内で ２５００万円くらいの
築浅 中古戸建の場合
１ヶ月当たり １万円 ちょっとくらいが
ざっくりした 目安です。
あと それらと 同じように
物件が マンションの場合は
管理費や修繕積立金の精算を
引渡し日によって 精算します。
通常 引渡しの月の 日割り分と
それに 加えて 翌月 １ヶ月分を
精算するのが 主流です。
あと 費用しては
不動産業者に 対する 仲介手数料。
たまたま 当社は
４５万円以上 頂かない システムですが
一般的には 全国共通で
購入物件×３％＋６万円＋消費税という
計算式に なります。
３０００万円の 物件の場合
仲介手数料は １００万円を
超えることに なります。
あと 住宅ローンの 借入がある場合
ローン代行手数料というものが
別途 必要になることが 主流。
それらは 金額の規定がなく
業者さんによって さまざま。
概ね １０万円ほどが
妥当だと 思いますが
中には ３０万円とか ５０万円とか
法外な 代行手数料を 請求する
業者さんも あります。
このように 法外に 高すぎる場合
もめて 裁判で 争ったりすれば
業者側が 負けるという
判例が 過去に おりてます。
なので ちょっと 高すぎでは？
と 感じる 金額だった場合
支払うべきか どうか？
第３者の 弁護士さんとかに
相談してみるのも ありでしょう。
あと 売買契約書に
貼付する 収入印紙は
契約金額によって 異なります。
今は 軽減措置が あるので
１０００万円以上 ５０００万円以下の
物件価格の 契約の場合は
１００００円の 収入印紙が 必要。
それ以外の 契約金額の場合は
事前に 調べましょう。
あと 新築住宅の場合に
水道メーターを 取得するための
水道市納金とかを 支払わなければ
ならない 場合も あります。
いるか いらないか？
これは あくまで 売主 次第で
普通は 支払わなくて 良い
ケースが 主流です。
そして 払わなければ ならない場合
おおよそ 費用は １５万円。
それ以上の場合は 取りすぎです。
そして 新築戸建の場合に
事業主さんによっては
別途 外構費用や
建築確認費用とかまでも
請求してくる 事業主も います。
外構工事費を 別途
要求する 事業主さんの場合
もともと 総額
３０５０万円で 販売したいのだが
３０００万円を 超えると
消費者の イメージが 悪いため
あえて ２９８０万円で
別途 外構工事費７０万円と 記載して
一見 ２０００万円台で あるかのように
カモフラージュするための 戦略。
７０万円の 外構費用が 必要な分
素晴らしい 外構工事
内容で ある事は ありません。
あと 建築確認費用なんかを
分譲住宅で 要求する場合は
まさしく レアな ケース。
注文住宅の場合は まだしも
普通 分譲住宅の場合は
本体価格に含まれて 当然です。
そのように
不動産を 購入する場合
結構な 諸費用が 必要です。
そんでもって
今までの 話を まとめますが
２５００万円の 木造中古住宅を
東大阪市内で 当社で 購入し
２５００万円を ３５年間
メガバンクで 借入する場合の
ざっくりした 諸費用 総額は
おおよそ ２００万円ほど。
これが 中古マンションなら
火災保険費用が 少なくすむので
ざっくり １７０万円。
もし 新築戸建てなら
建物表示登記費用が 増えて
ざっくり ２１５万円ほど。
もし 住宅ローンを 借入せず
現金購入の場合は
ざっくり １００万円以下の
諸費用に なります。
長くなりましたが 大丈夫ですか？
おおむね これらが
購入時における 諸費用です。
それでは 最後に
売却時の 諸費用は
至って シンプル。
不動産会社に 支払う 手数料と
契約書の 印紙代。
あとは 売り渡し登記費用と
抹消登記費用くらいのもん。
ちなみに ３０００万円で
マイホームを 売却した場合
当社の場合であれば
手数料は 税込で ４８６０００円。
契約書の 印紙代が １万で
登記費用は 多くて ５万円ほど。
総額 ５５万円で 足ります。
このように 不動産を
購入する際 売却する際
これらの 諸費用が
必要な事を イメージして
あわてないよう 準備してください。