なおきちゃんの不動産講座【マンション探しの極意　前編】

 

本日は　不動産講座です。

マイホームを　探している方に対し

どんな物件を　買うべきなのか？

又は　買わないべきか？

それらを　中古マンション・戸建・土地と

３編にわたり　勉強しましょう。

 

 

まず　その前に　大前提となるのは

マンションであっても　戸建であっても

将来　売る際　困らない物件を　買うこと

つまり　大きな　マイナス材料や　リスク

それらがない　物件を　買うべきです。

 

 

ちなみに　それを　判断する　ポイントは

マンションと　戸建では　異なるので

まず　初日は　マンションから

マンション探しの　極意を　伝授します。

 

 

まず　マンションを　買う人は

なぜ　戸建でなく　マンションを買うのか？

管理費や　修繕積立金や　駐車場代

それらの　大きな負担が　ありながらも

マンションを　買う理由は　何なのか？

 

 

ワンフロアで　住みやすいとか

セキュリティが　安全だからとか

そんな　小さな　理由ではなく　

ずばり　それは　立地です。

自分たちが　求めている　立地条件に

戸建てが　存在しないからです。

 

 

そんじゃ　それは　どんな立地なのか？

ずばり　駅近です。

 

 

ちなみに　駅近を　求めている方の　多くは

徒歩５分以内に　拘っています。

ギリギリ　許容範囲は　徒歩１０分位で

駅から　バス利用なんて　マンションは

立地条件として　致命傷と　言っても　

過言では　ありません。

 

 

このように　まずは　駅近が　重要

そんじゃ　その次は　どこの　沿線の

どの駅の　駅近なのか？

これが　重要になってきます。

その　答えは　シンプル

生活便利な　人気の駅です。

 

 

同じ　駅近でも　寂れた　駅で

買い物施設や　病院などが　無ければ

それらは　対象外になります。

また　沿線にしても　

主要都市への　アクセスが良い　沿線で

急行などが　停車するなど

利便性が　良ければ　良いほど

ニーズの高い　人気の駅となります。

 

 

そして　そこに　更に　加わる　要素は

その駅の　周辺環境

生活便利であっても　歓楽街等があれば

子育て　環境には　向きません。

また　不人気の　学校区なども　同じ。

しかし　もともと　生活便利な　駅なので

閑静な　住宅街ってことは　望めません。

 

 

又　立地の　周辺環境には

主要道路や　高速道路や　鉄道など

騒音が　予期される施設が　

隣接して　あるのか　ないのか？

健康に　害があるかも　知れない

工場や　高圧線などの　鉄塔が　

隣接して　あるのか　ないのか？

又は　ゴミの焼却場や　墓地や　火葬場

暴力団事務所など　懸念するものが

近くに　あるのか　ないのか？

それらも　条件に　加わってきます。

 

 

但し　それらの　多くは　

階数と　ポジションで　異なります

マンションに　隣接して　線路があっても

お部屋によっては　全く　気にならない

ポジションも　ありますので

それは　内覧にて　確認しましょう。

 

 

このように　まず　一番　重要な　

立地条件を　まとめると

便利な沿線の　生活便利な駅に　
徒歩５分前後<
住環境を　害する　施設がなく
子育てにも　適した　場所

こんな　感じになります。

 

 

しかし　全てが　完璧は　難しく

徒歩５分が　７分であったり

ものすごく　生活便利じゃないが　

決して　不便ではないとか

子供がいないので　子育て環境は　

多少　譲歩するとか　ある程度　妥協は

他のバランスに　よっては　必要です。

でも　この立地条件に　こだわる事が

マンション探しで　重要な　キーワードです。

 

 

ここまで　良いですか？

そんじゃ　これからは　次の　ポイントです

立地の次に　重視すべきは

階数と　向き　

ポジションと　眺望です。

通常　マンション志向の方は

戸建では　味わえない　景色や　

風通しなどを　求めています。

 

 

一般的に　上層階になれば　なるほど

眺望は　良くなり　風通しも　良くなります。

向きは　東南角部屋を　筆頭に

南向き　その次は　東向き　そして　西向と

人気度が　変わっていきますが

向きによっては　隣接している

他のマンションが　すぐ隣に　建っていて

上層階でも　角部屋でも　

眺望が　悪い　部屋も　あるし

隣接している　線路が　南にあるため

南向きの部屋より　東向きの方が　

人気がある　マンションがあったりと

一概に　向きだけでは　判断できません。

 

 

また　眺望に関して　低層階の場合　

隣接している　戸建住宅が　耐えられない程

眺望を　害している事も　あり

その場合　それだけで　致命傷と　言えます。

 

 

一般的に　階数は　上層階が　人気ですが

１３階建ての　マンションの　中層階である

５階と　７階は　同じ扱いと　言えます。

逆に　最下層である　１階の場合は　

下に　住居がないため

騒音の　苦情が　来ないだろうと

子育て世代にとっては　ニーズがあり

エレベーターに　乗らないことで

高齢者にも　ニーズが　あります。

また　専用庭が　あったりすれば

ニーズは　高まります。

 

 

とにかく　ニーズが　少ないのは　２階

２階を　好む方は　滅多に　居ません。

ただ　たまたま　２階であっても　

下が　共用部の　ロビーだったりして

住居がなければ　１階と　同じですし

または　眺望が　開けていて　

目の前に　公園の　樹木とかが　広がり

ちょっとした　借景なんかが　あると

これは　これで　ニーズがあります。

なので　階数は　大事ではありますが

致命傷には　なりません。

 

 

逆に　眺望は　致命傷になります。

特に　タワーマンションで　眺望がなく

極端な　低層階である場合は

これは　大きなマイナスと　言えます。

それは　タワーマンションの　魅力は　

素晴らしい　眺望に　あるからです。

そのように　立地の次に　

階数・向き・ポジション・眺望が

大事なのは　分かって　頂けましたか？

 

 

そんじゃ　次に　大事なのは

マンション全体の　管理状況で

これは　規模が　関わります。

 

 

本当は　今から　書き上げ

マンション編を　完結するつもりでしたが

朝から　書きだして　はや４時間

もう　疲れちゃいました・・・・

なので　続きは　また　明日

今現在　マンション探しをしている方

続きを　乞う　ご期待です。