なおきちゃんの不動産講座【戸建探しの極意 土地編】
マンション探しの極意の 次は
戸建探しの極意を 伝授します。
まず 戸建の場合 所有するのは
土地と 建物に 分かれますが
圧倒的に 注意すべきは 土地
建物に 大きな マイナスがあっても
最悪 建替えれば 解消できますが
土地だけは どうにもなりません
戸建て住宅を 探す際は
土地として 良いのか 悪いのか？
これを 見極めることが 重要です。
その まず 大前提として
権利は 当然 所有権であること
借地は 相当 安くても 手を出さない
これが 原則です。
そんでもって
最も 注意すべきは 接している道路
建築基準法の 原則には
建物を 建築できる条件として
建築基準法上の道路に ２メートル以上
接している事が 絶対条件となります。
公道であれば 何も 問題ありませんが
私道の場合は 建築基準法上の
道路なのか？そうでないのか？
もし 建築基準法上の 道路に
該当しないと 判定が 出ていれば
それは 完璧に 致命傷
将来にわたり 再建築は できず
土地は 二束三文の 価値となります。
ちなみに それらは 専用通路とも 呼ばれ
その 見極めは 見ただけでは
判断つかない事も 多々あるので
しっかり 不動産会社に 確認しましょう。
そして その次に 微妙な 道路は
４３条但し書き道路という 私道です。
建築基準法の 道路では ないものの
４３条 但し書きの 許可申請を 行い
許可されれば 建築できるという道路です。
その場合 既存の 建物が 新しければ
近年 許可が 下りたのちに
建築されたはずなので 心配は 不要。
又 近くに 同じ道路に 接している
別の 建て替えた住宅や 新築が
建っていれば 許可は 下りると 思って
ほぼ 間違いありません。
ただ 既存の建物が 昭和築で 相当古く
周囲にも 新しい住宅が 無ければ
かなり 注意が 必要です。
そして それ以外の 全ての 道路は
何ひとつ 問題ありません。
ただ ４２条２項道路というのがあり
それは 道路の幅 いわゆる 幅員が
４mに満たない 道路の事で
再建築時に 道路の 中心から ２m
後退しなければ なりません。
それを セットバックと いいます。
当然 セットバックの部分を 含めて
私道の負担面積と なるので
それらは 有効面積から 差し引いて
検討しなければ なりません。
そんな ４２条２項道路の場合
特に 気をつける ポイントは
現在 車が 通行できるのか どうか？
極端に 幅員が 狭く
車が 通行できなければ 致命傷
その土地の 価値は グンと下がります。
そして 道路は 問題ないとしても
敷地である 土地が その道路に
２メートル以上 接しているのかどうか？
旗竿状と 呼ばれる 細い通路の奥に
家屋があるような 住宅の場合
その通路の 幅が ２メートル以上
あるのか？ ないのか？
もし なければ 再建築できません。
その場合 その土地も 二束三文です。
このように 建築基準法上の道路に
２メートル以上 接していること
これが 必要最低限 まず 重要です。
道路に 関しては ここまで
今のところ 大丈夫ですか？
それでは 引き続き
土地の 見極めについて 書きます。
道路の 次に 重要になるのは
土地に対する 瑕疵の 有無
取り壊す前の 建物で 殺人があったとか
土地に 死体が 埋まっていたとか
土壌汚染が 著しく 予測される
薬品を 扱っていた 工場跡地であったり
そういう 瑕疵があれば 見送るべきです。
その続きで 越境物が あるのか ないのか？
測量図や 境界が 明示されているか？
それらも 大事ですが 将来にわたり
紛争が 起こりそうか そうでないのか？
それを 見極めることが 重要です。
そして 次に 土地の 利用を 左右する
都市計画法や 建築基準法も 重要
都市計画施設の 予定があるか ないか？
土地区画整理などの 予定の 有無
又 建て替える際に 支障となる
制限が あるのか？ ないのか？
それらを 調べましょう。
仮に 将来 都市計画道路が
通るという 計画があれば
立ち退きになる 可能性が あります。
その計画が 将来 着手される
可能性が どれだけ あるのか？
出来る限り 調べましょう。
仮に 可能性が 非常に 低くても
都市計画道路に 跨っていることは
マイナス材料と 言えるでしょう。
他に 用途地域とかは
工業地域より 住居系の地域のほうが
若干 好ましいのは 確かですが
それも 現地の ロケーション次第で
一概に 言えませんので
ケースバイケースだと 思ってください。
あと それから 土地の 地型も
ケースバイケースで 価格次第です。
正方形に 近ければ 近いほど 良く
三角形や 細長い 長方形や
歪な 形状では 価値は 下がります。
仮に 形状が 多少 イマイチでも
それを 補うほど 安ければ
マイナスとは 言えません。
ただ 極端に 歪な 形状の場合は
見送ることも 必要です。
それから 向きも 重要です
東南角地を 筆頭に 南向き 東向き
西向き 北向きと 続きますが
マンションとは 違って
建物の配置や 設計による 工夫により
北向でも 明るかったり
南向きでも 暗かったりと
向きだけでは 一概に 判断できません。
なので 建物を 内覧して 確かめましょう。
但し 数少ない 角地は
間違いなく 付加価値が 高まります。
そして 次に 当然 立地は
重要な ポイントです。
人気エリアの 駅近であれば あるほど
土地の価値は 高くなりますが
もともと 戸建探しにおいて
マンションのような 駅近は ありえません。
徒歩１０分であれば 文句なし ◎
徒歩１５分までは 普通です。
徒歩２０分までは ギリ 有りと 言えます。
それも 平坦なのか 坂道なのか？
それによっても 異なります。
また 立地においては マンションと同様
マイナスとなる 施設が 近くにないか？
近隣の ロケーションは どうなのか？
それらは 重要な ポイントです。
視覚的には 隣りが 墓地だったり
向かいが 汚い 町工場だったり
ゴミ屋敷が 近くに あったりとか
鳩小屋が 近くに あったりとか
ここに 住みたくないなぁ～と 思う
そんな ロケーションは アウト
マイナス要素が 強ければ 見送りましょう。
あとは 騒音の 有無も 大事
騒音の 多くは 線路か 近隣の 工場です。
又は 隣接する 居酒屋や スナックなど
室内で 窓を 閉めていても 聞こえれば
それは アウトです。
あと 匂いも 問題です。
悪臭 漂う ドブ川が 前後に あったり
鋳物工場とかが あれば
臭気が どうなのか？
もし 耐えられないほどで あれば
これも 致命傷と いえるでしょう。。
それ以外の ロケーションでは
道路に 建っている 電柱とかが
車の 通行に 邪魔にならないかとか
物件が 接している 道路は 広くても
途中が 通行不可能なほど 細かったり
曲がれないほど 鋭角だったりしても
これも マイナス材料です。
そのように あらゆる 周辺環境に
マイナス要素が 強く 存在すれば
購入を 見送るのが 正解です。
あとは 重要では ありませんが
下水や ガスなどの 施設によっても
多少は 左右します。
当然 本下水が 好ましく 汲み取りは ×
浄化槽の場合は 個別浄化槽よりも
集中浄化槽のほうが マシです。
ガスの場合は もちろん 都市ガスが良く
プロパンガスだと 若干 マイナスです。
でも いずれ 将来 本下水が通り
都市ガスに 移行するはずなので
大きな マイナスとは 言えません。
そして 今までのところを 纏めると
まず 接面道路が 建築基準法の道路で
再建築に 問題がないこと。
これが 最も 重要です。
そして その道路の 幅員も
車が 通行できる 幅であること。
そして 土地に 瑕疵が ないこと。
越境や 境界で 紛争が 起こらないこと。
将来にわたる 都市計画道路の計画や
土地区画整理の 予定もなく
その他 特別な 制限がないこと。
立地は 住むのに マイナスと感じる
振動や 騒音や 臭気もなく
視覚的に マイナスと 感じ
嫌悪感を 抱く ロケーションでないこと。
土地の 地形も 極端に 歪でないこと。
あとは 現地までの アクセスに
道中 支障がないことや
そうして 出来れば
本下水で 都市ガスであること。
もっと 小さい ポイントを あげれば
まだ有りますが 纏めると こんな感じです。
建物の 良し悪しは 皆さんも
内覧すれば すぐに 分かりますが
土地の 見極めは 専門的知識が 必要。
信用のおける 不動産会社がなければ
市役所等に 出向いて 自分で
調査するのも 時には 必要です。
いかがですか？ 戸建探しの極意 前編
ちょっと 難しかったでしょ？
土地に 焦点を 当てて 解説すると
まずまず 専門的になり 難解です。
それでは 次回 建物に 焦点を当て
後編を お届けします。