なおきちゃんの住宅ローン講座【令和４年度版 保証料型と融資手数料型】
まず 住宅ローンってのは
借りた人が 返せなくなった場合
保証会社が 金融機関に対し
ローンの残債を 肩代わりし
金融機関が 貸し倒れにならない
仕組みに なってます。
ちなみに メガバンクや
大きな 地方銀行には
グループ系列で 保証会社が有り
住宅ローンの 審査は
その保証会社が 行っています。
金融機関が 融資したくても
それを 肩代わりする 保証会社が
承認しないと 融資できません。
そして ローンを 借りる人が
保証会社に 対して
保証してくれる お礼として 支払う
費用を 保証料と いいます。
保証料は 金融機関によって
多少 異なるものの ざっくり
１００万円に対し 約２１０００円。
３０００万円借りると ６０万円以上の
保証料が 必要になります。
それを 一括で 払うのか？
それとも 毎月の 金利に
上乗せして 払うのか？
選択できる 金融機関も 有ります。
金利上乗せの場合 ０．２％アップで
どっちが 得か 損か？は
一括で 払う方が 総返済額が 少なく
メリットが あります
ここまでは 大丈夫ですか？
そんでもって 数年前までは
保証会社が 保証して
借りた人は 保証料を 払う
どこの 金融機関でも
仕組みは 全く 同じでした。
でも 最近は
従来の 保証料に 代わり
融資手数料というものに 切り替える
金融機関が 増えています。
仮に りそな銀行の場合
保証料型と 融資手数料型の
どちらが 良いか
借りる人が 選択できます
又 三井住友銀行の場合は
融資手数料型しか 選択できません
ちなみに どこの 金融機関も
融資手数料と 保証料の
支払うべき 金額は ほぼ 同じ
そんじゃ なぜ
融資手数料型が 増えてるのか？
それは 金融機関の
行員の 手間を 省くためです。
特に メガバンクじゃ
店舗併合したり 人員削減が
急速に 拡大してるでしょ？
住宅ローンの 審査も
ネット経由の アプリ審査になり
出来るだけ 人手が 省けるよう
システムが 変わってきてます
ちなみに 保証料の場合
繰り上げ 返済を すると
戻り 保証料といって
一旦 納めた 保証料が
返還されることが 有ります。
この計算など 事務作業を
金融機関としては 省きたいのね
だから 保証料を
手数料と ネーミングを 変えて
繰り上げ 返済 したとしても
返還しなくて 良いようにしたの
あくまで 融資時の 手数料なので
戻す 必要は ないって 事です。
そんじゃ 皆さんに とっては
どちらに メリットが あるのか？
まず 融資手数料型と 保証料型と
選択できる 金融機関の 場合
融資手数料型のほうが 低金利です
その金利の 差は
りそな銀行の場合 約０．０６％
このように 金利優遇に
若干の 色を 付ける事で
お客様が 融資手数料型を
選ぶよう 導こうとしています。
仮に ３０００万円を 期間３５年で
金利０．５％の場合の
毎月の 返済額は ７７８７５円で
総返済額は 約３２７０万円
それが ０．０６％ 金利が下がり
金利 ０．４４％だとしたら
毎月の返済額は ７７０８２円で
総返済額は 約３２３７万円
全期間 金利が 変わらず
一度も 繰り上げ返済を しない
それが 条件では あるもの
ざっと ３３万円ほど
総返済額に 差が 生じます。
なので 返済金額を 重視すると
断然 融資手数料型が 魅力です。
あと 従来の 保証料型の場合
保証料とは 別に
融資事務手数料という 名目で
３万円～５万円ほどの
費用が 別途必要ですが
手数料型は それも 不要です。
そんじゃ 保証料型は
全く メリットが ないのか？
そうとも 限りません。
近い 将来において
結構な 額の 退職金が 入り
それでもって ガッツリ
繰り上げ返済する 予定だったり
住み替えで 一時的に
ダブルローンを 利用して
先に 住み替え物件を 購入し
その後 自宅を 売却する人で
その自宅に ほとんど 残債がなく
もし 売れたら 手元に
結構な 金額が 残る
それを 住み替え先で 組んだ
ローンの 繰り上げ返済に 回す
そのように 近い 将来
結構な 金額を 繰り上げ返済する
そんな予定が 有る方にとっては
融資手数料型の わずかな
金利優遇の差の メリットよりも
一旦 納めた
保証料が 戻ることのほうが
メリットが 大きくなります。
大きな 金額の 繰り上げ返済をする
予定が なけりゃ 融資手数料型
予定が 有れば 保証料型
もし 選択できる 場合は
どちらに 当てはまるのか
参考にして 選びましょう