なおきちゃんの不動産講座【相続した不動産２　不動産譲渡税について】

 

さぁ　早速　前回の講座の続き

不動産譲渡税について　説明します

まず　多くの人が　

相続時に　相続税を　払う　払わない

そんな　手続きが　終了したら

相続に　関する　税金は　一件落着

その後　不動産を　処分しても

税金は　発生しないと　思ってるの

この　思い込み　まぁまぁ　多いです

 

 

でもね　相続不動産を　売却して　

譲渡益が　出れば　不動産譲渡税を　

納めなければ　なりません

 

 

そして　この　税率が　非情なの

所有している　期間によって　異なり

５年以上　長期で　所有してる

不動産の　処分であれば

譲渡所得に　対して

ザックリ　２０％の　納税 （正確には20.315％）

 

 

５年未満の　短期所有であれば

なんと　約４０％　納税 （正確には39.63％）

４割ですよ？　信じられますか？

 

 

そして　相続した　不動産を

所有している　期間は

相続してからの　期間じゃなく

親名義だった　期間を　相続できます

なので　親が　住み替えして

間もなく　亡くなったので　無ければ

大半の　ケースは

５年以上の　長期扱いになるはず

もし　短期に　該当する場合は

長期になる　期限が　来るまで

処分は　見送りましょう。

 

 

厳密には　いつを　起算日として

長期か　短期と　数えるのか？

譲渡した年の　１月１日現在で

５年以上であれば　長期で

５年未満の場合は　短期です。

譲渡したのが　１２月であれば

その年の　１月１日に　

遡った時点で　５年以上なのか？　

判断することになります。

 

 

そんじゃ　譲渡所得に　課税する

税率が　分かったところで

売却処分した　不動産について

譲渡所得と　みなされ

課税対象になるのは　どこなのか？

計算式を　理解しましょう。

 

 

まず　基本の　計算は

売却価格－取得費用－譲渡費用＝譲渡所得

売却価格は　シンプルに　

売却した　価格のことです。

 

 

そこから　差し引ける

譲渡費用も　シンプル

売却時に　掛かった　経費の事で

仲介手数料や　売り渡し登記費用や

印紙税や　測量費用や　解体費用

これらが　譲渡費用になります

まぁ　取り合えず　今は

100万円と　仮定しますね

ここまでは　ＯＫですね？

 

 

そんでもって

今からの　取得費が　やっかいなの

まず　取得したときの　登記代や

仲介手数料なども　経費として

取得費に　加えることが　出来ます。

でもね　

領収書が　残ってるか？

それらが　無いと　経費として

見なすことは　出来ません。

だから　残置物の　整理のとき

領収書が　見つかるか？

運命の　分かれ道なんです

 

 

そして　もっと　左右するのは

いくらで　取得したのか？

要は　いくらで　買ったのか？

取得した　当時の　

売買契約書があるのか？

もし　注文建築であれば

建築請負契約時に　交わした

請負契約書が有るのか？

それらが　有れば

取得費を　証明することが　出来るので

土地と　建物に　分けて

それぞれ　取得費を　計算します

 

 

建物については　

建物の　購入金額から　減価償却し

取得費を　算出します

木造住宅の　耐用年数は　３０年なので

３０年以上経過していれば

建物の　取得費は　相当　低くなります

 

 

そして　土地については

購入時の　金額が　

取得費として　認められます

仮に　昭和４８年に　

土地1100万円　建物1000万円　

合計2100万円で　購入した場合

建物が　減価償却して

取得費　30万円だったとしたら

土地1100万円＋建物30万円

取得費は　1130万円になります。

 

 

そして　購入時の　仲介手数料や

登録免許税や　不動産取得税など

150万円だったと　仮定すると

それも　取得費に　なるので

1130万円＋150万円＝1280万円

取得費の　合計額は　

1280万円に　なります。

 

 

そんでもって

今回　仮定している　ケースは

昭和48年築の　中古住宅で

住宅利用は　傷みが　ひどく　不可

土地２０坪の　古家付　売土地です

東大阪市だと　仮定すれば

売却価格は　ざっくり　1000万円

なので　売却価格は

1000万円だと　仮定します

 

 

もし　それなら　どうなるか？

売却価格　1000万円から　

売却時に　要した　譲渡費用

100万円を　差し引く

そして　取得費の　1280万円も引く

1000万円－100万円－1280万円

＝　マイナス▲380万円

譲渡所得は　▲380万円となり

譲渡した　利益がないので

不動産譲渡税は　非課税になります

 

 

でもね　ここから　重要です

もし　購入時の　

領収書や　契約書が　無かったら？

取得費を　どう　計算するのか？

売却価格×５％　なんです。

1000万円　×　５％　＝50万円

信じられますか？　

50万円で　取得した？

そんなわけない　ありえない

でも　これが　現実なんです。

 

 

取得時の　契約書が　有れば

取得費1280万円だったケースが

わずか　50万円

1230万円も　課税対象が　違うのよ

そうなると　課税は

売却価格1000万円から　

譲渡費100万円を　差し引き

取得費50万円を　差し引き

1000万円―100万円―50万円

＝850万円

なんと　850万円が　

不動産譲渡税の　課税対象です

 

 

仮に　所有が　長期であっても

約170万円の　不動産譲渡税

短期だったら　約340万円です

1000万円で　処分して

340万円　税金　払えなんて

暴力的だと　思いませんか？

 

 

だから　取得時の　売買契約書って

めちゃめちゃ　大事なんです

生前中に　どこに　有るのか？

在った場合　保管場所は　どこか？

把握して　おきましょう。

 

 

そんなこんなで　不動産譲渡税

ここまで　大丈夫でしょうか？

あとは　譲渡税を　控除できる

術が　あるのか　ないのか？

居住用財産の3000万円特別控除

空家譲渡の　3000万円特別控除

については　次回　説明します。