なおきちゃんの不動産講座【相続した不動産その３ 特別控除について】
さぁ いよいよ 不動産講座
相続した不動産について
最終の 講座を 開始します
まず ここまで
相続した不動産を 処分するまでの
おおまかな 流れと
売却後の 不動産譲渡税について
２回にわけて 説明しました。
今日は 不動産譲渡税を
納税しないと いけない場合に
使える 可能性のある 特例について
その 要件など 説明します。
まず その前に
仮想 モデルとした
相続物件について ちょっと変更
土地を もう少し 大きくし
60坪あると させてください
売却価格を 高くしたいのでね
そして 再度 モデルケースの確認
あなたは 兄弟が ひとり居て
相続人は 合計２人です
相続する 不動産は ひとつで
亡くなった 母親が 住んでた
実家の 中古戸建で
昭和４８年築で 相当 傷んでます
敷地の 大きさは 約60坪
そして あなた達 兄弟は
今現在 そこに 住んでません
親が 実家を 購入したのは
もう 何十年も 前のことで
長期に わたって 所有してて
１年前に 亡くなる 直前まで
母親が ひとりだけで
そこに 住んでいました。
そして 空屋になって
間もなく １年が 経過します
モデルケースは こんな感じです
ここまで ＯＫですね？
その後 兄弟で 話し合い
売却することに 決まり
不動産会社の 査定では
土地は １坪 約50万円
建物は 価値がないので
50万円×６０坪＝3000万円
それが 売却価格の 目安とのこと
その後 残置物を 整理しても
購入時の 契約書など
経費の 領収証も 見つからず
取得費は 売却価格の
５％ となりそうです
3000万円 × ５％ ＝150万円
取得費 たったの
150万円ということになり
売却した際の 経費が
100万円 だとしたら
3000万円-150万円-100万円
＝2750万円
なんと 2750万円が 課税対象
親の 所有期間は 長期なので
税率は 約２０％となり
2750万円×20％＝ 550万円
兄弟 ふたり合わせて
550万円の 不動産譲渡税を
納税しないと 駄目かも
なんとか 税金を 節税できないか
兄弟は 慌て ふためきました
そんなとき 特別控除が
あることを 兄弟は 知りました
もし 適用できるとしたら
相続人 ひとりに付き 3000万円
譲渡益から 控除できます
もし そうなれば
お互いの 不動産譲渡税は ゼロ
さぁ 使えそうなのか？
それを 今から 説明しましょう
まず ひとつめは
空家譲渡の3000万円特別控除
これは 相続し 空家となった
住宅を 解体して 売却すると
3000万円を 譲渡所得から
控除できるっていう 特例
出来るだけ 老朽化した
空家を 減らしたいという 目的で
成立した 特例措置なんです
でも これには 要件が有り
まずは
昭和56年5月31日より 以前に建築されている住宅
旧耐震基準で 今でいうと
築４２年以上 経過した
古家じゃないと 駄目なんです。
今回の ケースは
昭和48年築と 仮定してるので
この 要件は クリアとしましょう
次に 亡くなった 親が
実際 住んでた 住宅であること
親が ひとりで 住んでたこと
この 要件も クリアですね。
次は 相続開始から
３年経過していないこと
まぁ 厳密には
３年経過する年の 12月31日迄
これも 要件は クリアです
そして 最後は
特例が 受けられる 期限ですが
令和５年12月31日までなんです。
ちなみに 譲渡成立までに
解体しておかないと 駄目なので
今から 解体し
今年中に 売却を 完了する
う～ん それじゃ
時間が なさすぎるでしょ？
でも 安心して ください
この 特例措置 延長になります
令和6年1月1日から 令和9年12月31日まで
そして 条件も 見直しがあり
解体しておくべき 時期が
譲渡した年の
翌年2月15日まで
伸びることに なりました。
これ 良いと 思いませんか？
先に 解体しなくても
売却後 購入者に 期限までに
解体してもらえば 要件クリア
あと 相続人が ３人以上の場合
各々 3000万円の 控除ではなく
2000万円に 減額されますので
相続人が 多く
かなり 高額で 売却する場合は
注意して ください。
とにかく
空家譲渡の3000万円控除
要件に 当てはまっていて
空家になって ３年という期限に
まだまだ 余裕があれば
今年でなく 来年 活用して
3000万円控除を 目指しましょう。
そして 最後は
居住用財産の3000円控除ですが
まず 相続人が
そこに 住んでないと 駄目
実家で 親と 同居していて
親が 亡くなって
相続することになった 現住居
そんな場合は 当てはまります。
もし 相続人が 引越した 場合は
住まなくなってから ３年以内
この 期限内に 売却しないと
この 特例は 使えません。
あと 奥の手ですが
相続後に そこに 住む
見せかけじゃなく ちゃんと 住む
当然 住民票なども 移動してね
そして 数年 住んだ後
自らの 住む 居住用財産として
売却すると 3000万円 控除の
申告が 出来ると 思います。
その場合も 譲渡した 翌年
2月16日から 3月15日までに
税務署に 特例を受ける
申告を しなければ
受けることは できませんので
ご注意ください。
どうですか？
３編にわたり 説明しましたが
なんとなく わかりました？
とにかく 不動産譲渡税は
半端なく 税率が 高いこと
それを 肝に 命じてください
取得時の 契約書や 領収証が
有るのか ないのか？
もし 何もないとすれば
税金は どのくらい 課税されるのか？
使える 控除が あるのか？
控除を 受けるためには
どのような 売却方法が 望ましいか？
そして 時期は いつまでなのか？
特に 今現在 古家を 相続して
１年ほど ほったらかしの人
空家譲渡の 3000万円特別控除も
いつまでも 延長しないはずので
3000万円 控除できる 期間中に
対策を 練りましょう
出来れば 相続が 発生する前
元気な時に 家族全員で
相続対策を 話し合う
それが 出来れば ベスト
子供から 親に対して
死んだ後の 相続について
話し合いを 提案するのは
なかなか ハードルが 高いので
不動産を 所有している 親が
認知症とか なる前に
子供たちに 対して 提案するのが
理想的だと 思います。
長生きは するけども
亡くなった後 相続で
残された 遺族が 困らないよう
又 相続人全員が 納得し
もめ事が ないよう 整理して
人生を 終える
わたしと 同年代の 人達は
いつか そのような
提案を 家族にしましょう。