【実家を売らずに貸すときの見極め】
前回の ブログ講座は
実家の 戸建を 売る際
どのようにしたら 良いか？
それを 勉強しました。
でも 売らずに
貸すのは どうだろう？
そう 考える人も 居るはず
売るのか？ 貸すのか？
その 見極めを 伝授します
まず 収益に 適してる
条件①は
立地が良いこと
条件②は
貸すのにあたって
多大なリフォーム
工事をしなくて良い
条件③は
将来における
メンテナンスの
リスクが少ない
賃貸を 探している
多くの人は 駅から 近くて
生活に 便利なところで
住みたいと 思ってます
戸建と 分譲マンションと
どっちの 立地が 良いか？
必ずしもとは 言えませんが
分譲マンションの 方が
好立地に 建ってます
そして 将来における
メンテナンスの リスクは
戸建のほうが リスク大です
台風被害による 雨漏りや
地震による 損傷など
多大な 修繕費が
発生する 可能性があります
それと 比べて
分譲マンションで あれば
大きな リスクは 潜んでません
まず 雨漏りは 起こらないし
地震や 台風などで
修繕が 必要になっても
管理組合が 修繕積立金で
修繕工事してくれます
実家が 戸建なのか？
分譲マンションなのか？
どちらが 収益に 適してるか？
答えは 簡単です
その通り 分譲マンションです
そんでもって
分譲マンションには
ほぼ 管理組合が あって
入居者が 迷惑行為を しても
注意し 指導してくれます
戸建じゃ そうは いきません
でも 分譲マンションを
賃貸にするか？ 見極める際
現在の 管理費と 修繕積立金の額
貸す場合の 適正な 家賃相場
それらを 注視して
貸したら どれだけ 収益があるのか？
それによって 貸すべきか？
見極めることに なります。
マンション規模が 大きければ
大きいほど 修繕積立金が 安く
貸すのに 適しています
仮に 小規模マンションで
修繕積立金が 極端に 高い場合
高い 賃料で 貸せないと
収益性が 悪くなるので
賃貸には 適してません
あと 人に 貸す場合
いつまで 借りてくれるのか？
それは 分かりません。
必ず 入退去は あるはずなので
退去後 賃料収入が ゼロになり
しかし その場合も
管理費や 修繕積立金は
負担しなければ ならない
その場合 収支は マイナスになります
もし 管理費 修繕積立金が 高い場合
その リスクは 増大します
目安として 管理費 修繕積立金の
合計が 35,000円超で あれば
人気の 立地で 賃料相場が
高い エリアで なければ
貸すのには 適してません
あと 状況が 変わり
お金が 必要になって 売りたいとか
身内に 住ませたいとか
自分の 状況が 変わったときに
長期間 借りて 住んでる
入居者を 立退させるのは
かなり 困難です
あと ５年間だけで 更新できない
定期借家で 貸そうとしても
借り手の 賃料は ぐんと 下がり
収支は かなり 悪くなります
貸そうか？と 悩んだ際に
近い将来 売るかも知れない
子供たちが 住むかも 知れない
そんな 可能性が 有る人は
貸すより 売る方が 望ましいです
あと 貸すか？ 売るか？
その 見極めを 左右するのは
人に 貸すために
どんな リフォームが 必要か？
クロスや 畳や 襖紙などの
内装工事は たかが 知れてる
問題は 設備が どうなのか？
ユニットバスや キッチンを
交換しないと まず 借りてくれない
そんな お部屋の 状況であれば
内装設備の工事に ざっと300万円
多大な 工事費を 投資して
工事代を 回収できるのか？
そんな リスクが 隣り合わせです
貸す場合の 見極めは
マックス 100万円までの
リフォーム工事費 だけで
貸せる 状況であること
その金額は 50万円 30万円と
低けりゃ 低いほど 良いです
ここまで まとめると
収益に 向いているのは
戸建より マンションです
マンションを 貸すかどうか？
その 見極めを 左右する
一番は 内装設備の状況
最大100万円迄の
リフォームで 貸せる
状況に ならないなら
断念し 売りましょう
あと 見極める 要素は
管理費・修繕積立金の金額
合計が 35,000円超であれば
貸すより 売るが 望ましいです
あと 貸す場合の リスクは
入退去の際 賃料収入が 停まる
逆に 売りたい 住みたいと
状況に 変化が 訪れたとき
住んでいる 入居者を
退去させるのは 困難で
将来の 見通しが 付きにくいです
あと 貸す場合の リスクは
設備の 故障があったとき
修繕 交換の 費用負担が 生じます
最大の 負担になるのは 給湯器
しかも 早急に 修理 交換しないと
入居者の 生活が 困ります
貸そうとしたとき 給湯器を
10年近く 使ってれば
この際 新品に 入れ替えて
入居者募集するほうが 無難です
あと コンロは
キッチン ビルトイン型ならば
家主が 修補義務を 負いますが
置き型であれば 残置物扱いにして
修理等は 借主負担と 明記して
契約すれば 修補義務は 有りません
同じように エアコンや 照明も
残置物扱いの 特約を付ければ
修理交換の 負担をせずに
済む 手段も 有ります。
温水電場便座は 常備設備なので
修補義務は 家主負担です
あと キッチン 浴室などの
水栓の 故障も 家主負担ですが
パッキン交換は 借主負担です
あと 鍵交換は 任意にして
借主負担で 交換してもらい
その代わり 交換した 新しい鍵を
２本提出しなければ ならないとか
特約を 付けるのも 良いでしょう
あと 貸す場合に
どんな 入居者が 住むのか？
リスクの ない 入居者なのか？
リスクが あるのか？
それは 正直 運次第です
よくある リスクは
賃料の 滞納と クレームです
クレーマーみたいな 入居者だと
その 対応が ストレスになります
なので 貸すとなったら
管理手数料を 支払ってでも
信頼できる 不動産会社に
全部委託するのが 望ましいです。
ちなみに 管理手数料は
賃料に対して 5％が 相場です
リスクのある 入居者だったときの
ストレスを ケアするため
管理手数料を ケチって
自主管理するのは イマイチです
契約時に 保証会社の加入や
火災保険の加入など 義務付けさせ
管理会社に 行ってもらいましょう
ちなみに その費用は 借主負担です
そして ここまでは
マンションを 貸す場合の
見極めを 伝授してきましたが
それが 戸建で あっても
駅から 近く 生活便利な
立地に 建っていて
築年数が 30年以内であって
戸建を 貸すのも 有りです
その場合も 自主管理じゃなく
管理会社に 全部委任しましょう
そんでもって
貸す場合も 所有権は 自分のもの
貸したのち 退去する タイミングで
売りに 出る事も できます。
空家で 置いておくより
人が 住んでいるほうが
換気や 水道の使用など 行われ
劣化が 少なく済むという
メリットも 有ります
そして 最後に ひとこと
実家を 売るのか？ 貸すのか？
それは 経済事情が 最優先
余裕があって 資金もあって
収益に適した 住宅であれば
貸すのも 有りだし
収益に 適していても
リフォーム費用が 賄えないとか
施設に 入所するのに
まとまった お金が 必要であれば
貸すではなく 売るの 一択
どちらにしても 困ったときは
見極め アドバイスの 達人
なおきに ご相談ください
