【大家さん成功の道】
今日は 収益オーナーに
なるときの アドバイスです
まず 家賃収入が 長い期間
途切れずに 入るか どうか？
それが 成功の 分かれ道です
そのために どうするのか？
大家さんとして 成功するための
知識を 伝授しましょう
まず 借りやすい 条件にする
これが 大事です。
借りやすい 条件とは
まず 賃料です
周辺の 賃貸物件と 比較して
若干でも 魅力的に 見える
賃料設定を 見つけましょう
え！ なにそれ？って 思うでしょ？
大家さんの 成功の道は
欲張らない事 これが大事
仮に ８万円の ところを
欲を 出して １万円 高くし
９万円に することで
半年 空室の ままだとしたら
もし ８万円で 募集開始して
すぐ 入居者が 決まったら
８万円×６カ月＝４８万円
48万円の 損失になるでしょ？
この差 大きいですよ
１万円の 賃料に 欲張った為
４８万円を 失うことになり
48万円÷1万円＝48か月
もとの 9万円の 賃料設定で
取り戻すのに ４年 掛かります
だから 重要なのは
欲を 出し過ぎず
入居者募集後 ２カ月以内で
賃貸借契約に 至る
それを 目指しましょう。
そんでもって
敷金 礼金は どうするか？
お勧めするのは 敷金は ゼロ
礼金は 賃料１カ月分
それとも 10万円くらい
出来る限り 初期費用を
低く 抑えるのが
早期に 入居者を決めるコツです
賃貸を 借りる 多くの人は
そんなに 自己資金がありません
一等地の タワマンを
借りる人 以外はね
そんでもって
入居後の 更新料なども 取らず
出来る限り 長く 住んでもらう
借りている人が 今 借りてる
賃貸条件に 不満が 無ければ
ずっと 住んでくれるでしょ？
入居者が 退去するたび
リフォーム費用は 発生するし
再度の 募集活動に対し
仲介手数料や 広告費も 掛かる
これを 出来る限り 減らし
長期間 借りてもらう事
それが 何よりも 重要です
そして 自主管理か？
全部委託管理か？に 係わらず
入居者と 良好な 関係を 築く
入居者が 困って 連絡してきたら
シャットアウトするのでなく
出来る限り 歩み寄って
入居者さんに 不満の少ない
着地点へ 向けて 努力する
あくまで 人と 人ですから
それでも 退去が 出た場合は
いかに 早期に
入居者を 入れるか？
窓口の 仲介業者だけじゃなく
地域の 賃貸仲介会社も
積極的に 募集活動してもらう
その為に 広告費を
若干 多めに 付ける
これも 早期契約の コツです
広告費が 多いことで
業者からの 内見が 増えるし
借主からの 手数料不要にして
動いてくれる 業者も出てきます
ちなみに 広告費とは
貸主が 借主側の 業者に
広告費という 名目で
報酬を 払うと いうものです
あと 悪くない 条件なのに
募集開始時期などが 原因で
早期に 決まりそうにない場合
フリーレントを付けるのも 有り
一般的には 大学入学時期や
就職する 春が 繁忙期です
フリーレント１か月と いうのは
入居した 最初の １か月は
賃料は ゼロにするって 意味
そうすることで 契約に至れば
１カ月間 賃料サービスするのと
１カ月間 空きで
賃料収入が 入ってこないのと
収支は 同じでしょ？
募集時期が 閑散期なら
フリーレント２カ月も 有りです
このように 人に 貸して
大家さんになる場合
早期に 入居者が 決まり
長く 住んでもらう
これを 目指すのが 鉄則
高額な 賃料にして
それが 原因で 入居期間が 短く
入退去を 繰り返すより
賃料は 若干 安くても
入退去が 少ないほうが
長期で 収益率を 見たら
絶対 その方が 利回りは 良い
くどいですけど 繰り返します
借りやすい
募集条件にして
早期入居で
長く住んでもらう
それを 忘れず
大家さんで 成功してください