なおきちゃんの不動産講座【相続した不動産その１　処分するまで】

 

今日は　相続した　不動産を

処分するまでの　流れや　注意点

また　税金や　特別控除など　

分かりやすく　解説したいと思います

 

 

まず　イメージしやすくするため

あなたは　兄弟が　ひとり居て

相続人は　２人としましょう。

相続する　不動産は　ひとつで

亡くなった　親が住んでた　

実家の　中古戸建で

昭和４８年築で　相当　傷んでます

そして　あなた達　兄弟は　

今現在　そこに　住んでません

親が　実家を　購入したのは

もう　何十年も　前のことで

長期に　わたって　所有してて

１年前に　亡くなる　直前まで　

そこに　住んでいました。

そして　空屋になって

間もなく　１年が　経過します

ここまで　良いですか？

 

 

そんでもって

空家になった　実家を　どうするか

自ら　住むことなければ

売るのか？　貸すのか？

２択に　なるはずです。

 

 

数年前　リフォームしていて

そのまま　十分　住めるようなら

貸すのも　有りでしょう。

全面リフォームしないと

借りる人が　現れないほど

傷んでいれば　貸すのは　なし

その場合は　売却です。

 

 

そして　その後　兄弟で　話し合い

売却することにしました。

今現在　登記上の　所有者は

亡くなった　親名義です

まず　すべきは　相続登記

ほとんどの場合は　法定通り

兄弟で　各々　２分の１の　

共有名義にするでしょう。

 

 

仮に　兄貴名義にしなよ　

俺は　要らないよ

なんて　弟さんが　辞退したら

その時は　どうするのか？

相続の　持ち分が　

定め通りの　共有１/２でない事を

相続人全員　合意したことを　証する

遺産分割協議書を　作成し

法務局に　提出することになります。

 

 

ちなみに　遺産分割協議書には　

相続人全員が　印鑑証明書を　添付し

実印で　著名捺印したものを

相続人全員が　１通づつ　

それぞれ　保有することになります。

尚　相続登記や　協議書の作成は

自分で　出来ない事は　有りませんが

司法書士に　依頼するのが　無難です

 

 

その後　相続登記が　進めながら

売るとしたら　いくら位なのか？

価格を　調べることになります

数社に　査定を　依頼し

正しい価格を　把握してください

高値回答の　ネット　一括査定は　

アテに　ならないので　避けましょう

 

 

そして　今回の　相続物件は

昭和４８年築の　中古戸建です。

ちなみに　敷地の土地は

２０坪と　しましょう。

約５０年経過した　木造住宅は

ほぼ　価値がありません。

 

 

でも　中には　古くても

こまめに　手入れされていて

クロス貼替え　程度で

住宅として　十分　利用価値がある

中古住宅も　存在します。

その場合は　土地として

売りに　出るよりも　

中古住宅として　売りに出ましょう

購入者にとっては　

解体費用が　不要なことと

建物の　利用価値が　プラスされ

土地としての　成約価格よりも

手元に　お金が　多く　残る　

可能性が　高いと　思います。

 

 

そんでもって

その後　相続した　住宅は

住宅として　売るのは　無理

土地として　処分しようと

方向性が　決まったとしましょう

 

 

古家は　どうするのか？

更地に　するのか？

そのまま　古家付　売土地として

売りに　出るのか？

これを　判断するには

空家譲渡の３０００万円特別控除を

受けることが　できるのか？

そんな事も　絡んできます

 

 

でも　それらの　特別控除を　

今　説明すると

分かりにくく　なるので

取り合えず　今は

空屋譲渡の　特別控除は　

受けれないと　しましょう

 

 

その場合は　解体して　

更地にして　売りに　出すより

そのまま　古家付　売土地で　

売り出す事を　おススメします。

 

 

解体して　更地にすると

建物が　存在することで

今まで　軽減されていた

土地の　固定資産税の軽減措置が

翌年から　受けれなくなります　

ザックリいうと　最大

税額が　６倍になります。

仮に　３万円が　１８万円になる　

結構な　リスクでしょ？

 

 

ちなみに　解体した　年度内に　

売却・譲渡が　完了すれば

納税者は　新所有者になるので

新年度の　税金の　負担増は　

あなたには　影響ありません

 

 

あと　ついでですが

もし　古家を　解体し

更地にして　売りに出す際

境界が　確定しているか

確認しておいて下さい　

建物が　存在する場合は

境界標が　無くても

それなりに　境界が　分かりますが

解体すると　全く　不明になります

解体後　測量士に　依頼して　

境界確定を　依頼すると

結構な　費用が　必要です

だから　解体する場合は

境界が　判明できるか

よく　確認してください

そんじゃ　ここまで　良いですか？

 

 

親が　長年　住んでた

昭和４８年築の　中古住宅を　相続し

亡くなって　空家になって　１年経過し

話し合った　結果　処分することに

相続登記も　完了し

不動産会社　数社より

アドバイスや　査定を　受けて

建物は　利用価値がないので

土地として　処分することに

古家付の　売り土地として

売り出し価格も　把握　出来ました。

 

 

そして　売りに　出る前に

しなくちゃ　いけないことは

住宅内の　残置物の　整理です

処分するものと　保管するもの

それらの　作業は　

相当な　エネルギーが　必要です。

 

 

そして　その時に　気を付けるのは

昔　購入したときの　

売買契約書が　有るか　ないのか？

そのときの　領収書が　有るのか？

権利書が　有るのか？

間違っても　適当に　整理して

捨てて　しまわないように

細心の　注意を　払ってください

これまた あとで　説明する　

売却後の　不動産譲渡税で　

運命を　左右します

 

 

あと　残置物の　整理と　処分は

土地としての　売却なら

契約後　引渡し迄に　行えば　ＯＫ

住宅としてなら　売り出し時に

空のほうが　望ましいです

どちらにしても　廃棄業者　

数社に　見積り　依頼し

頼むべき　業者の　

選定は　しておきましょう。

 

 

そして　その後

実際　販売開始するとしたら

通常の　売却と　流れは　同じ

頼むべき　不動産会社に　依頼し

媒介契約を　結んだのち

売り出す事に　なります。

その際　兄弟で　共有名義なので

媒介契約も　連名で

各々が　著名捺印し

その後　売買契約に　至ったときも

兄弟の　連名で　契約し

発行する　領収書も　連名

受け取る　代金については

各々の　口座に　２分の１づつ

振り込むのが　無難だと　思います。

 

 

そして　ここまでは

相続後　処分するまでの

おおまかな　流れを　説明しました。

あとは　もう少し　難しいけど

もっと　知っておきゃなきゃ　駄目な

税金についてと　控除について

この　テーマも　長文になるはず

 

 

そんでもって

皆さんも　読んで　疲れたでしょ？

わたしも　疲れちゃった

だから　次回は

不動産譲渡税について

その次回は　特別控除について

今回を入れて　３回シリーズの

不動産講座にしようと　思います

それでは　次回　お会いしましょう