なおきちゃんの住宅ローン講座【年収２８０万円で２２７５万円借りるウラ技】
住宅ローンを いくら 借入できるのか？
それらを 左右するのは
会社員なのか？ 自営業なのか？
年収は いくらなのか？
年齢は いくつなのか？
マイカーローンとかの 借入れが
あるのか？ ないのか？
それらによって 左右されます。
仮に 会社員であって 年齢は ４０歳
そして マイカーローンなどの
借入れは ないとすれば
借入可能額を 左右するのは
その方の 税込年収だけです。
そんでもって
年収による 借入限度額の
計算式は 金融機関によって
かなり バラつきが あり
たくさん 借入 出来る 金融機関と
そうでない 金融機関に 分かれます。
ちなみに 年収に対して
住宅ローンの返済に どれだけ
当てることが 出来るのか？
それを 返済比率と 呼びます。
年収が 多ければ 収入の 多くを
住宅ローンの 返済に 回せますが
年収が 少なければ 生活費等を 考慮し
住宅ローンの 返済に 充当できる
金額が 少なく 抑えられます。
一般的に ４００万円以上の
年収があるのか？ ないのか？
そこが 分かれ目で 比率が 変わります。
仮に ４００万円の 年収の場合は
返済比率は 年収の ４０％となり
１６０万円を 住宅ローンの 返済に
当てることが できます。
金融機関によって 多少 異なりますが
年収４００万円の方で あれば
３０００万円ちょっとを 借りる事ができ
年収の 低さが 原因で
借り入れ 希望金額に 満たない
なんてことは 通常 起こりません。
しかし 年収が ４００万円以下になると
返済比率は ３０％から ３５％となり
年収が ２００万円台であれば
返済比率は 確実に ３０％になります。
仮に 年収が ２８０万円であれば
２８０万円×３０％＝ ８４万円
住宅ローンの 返済に 年間８４万円
毎月７万円しか 充てる事ができません。
そのように 年収に対して 毎月 いくらまで
住宅ローンの 返済に 充当できるか？
その金額が 決まったあと
重要なのは 当てはめる 金利を
何％で 計算するのか？
それによって
借り入れ限度額が 決定されます。
ちなみに 実際の 金利は
優遇金利とかを 貰えば
変動で １％以下ってのが 主流です。
しかし 借入限度額を 計算する際には
将来 金利が 上がっても 返済できるように
３％から ４％の 高めの金利で
借入可能な 限度額を 計算します。
仮に 先ほどの 年収２８０万円の場合
金利４％で 返済比率３０％だと
借り入れ 限度額は いくらなのか？
ずばり １５８０万円です。
ここから ちょっと ややこしいですが
そんじゃ １５８０万円を
変動金利０．８７５％ 期間３５年で
実際 借入れたと しましょう。
その時の 毎月の 返済額は
ずばり わずか ４３６８６円
もっと 払えるから もっと 貸して！
そうしたら 欲しい ２０００万円くらいの
マイホームが 買えるのに！
って 思いませんか？
実際 その方たちが
賃貸住宅で 支払ってる 今の家賃は
７００００円だったりするので
もっと 払うことが 出来るんです。
でも 限度額の 計算式では
高い金利を 当てはめるので
これしか 借りることが できません。
ここまで 大丈夫ですか？
それでは ようやく 本題です。
そのように 年収２００万円台の方が
実際 払うことが 可能な
毎月７万円の 返済額 近くまで
もっと たくさん 住宅ローンを
借りるには どうするのか？
ずばり 三井住友銀行の
３５年間 固定金利を 指定して
住宅ローンの 申し込みをしてください。
全期間固定金利を 指定する場合だけは
返済限度額の 計算時に
４％とかの 高めの 金利でなく
その時 店頭で 掲げている
３５年間 固定金利の金利を 当てはめ
限度額を 計算してくれます。
ちなみに 今現在の
店頭金利は １．５３％です。
それを 先ほどの 年収２８０万円の方に
当てはめて 限度額を 計算すると
借入可能額は ２２７５万円まで 伸びます。
１５８０万円が 限度だったものが
２２７５万円まで 借入れできるんです。
そうして 実際
固定金利１．５３％で ３５年間で
２２７５万円を 借り入れた際の
返済額は ずばり ６９９９１円。
今の 家賃７万円と ほぼ 一緒でしょ？
しかも ３５年間 金利が 固定なので
将来 金利上昇の リスクもなし
これ 年収が やや 少ない事によって
希望ほど 借入できない方にとって
最高の テクニックです。
これからは ２００万円台の 年収の方も
胸を 張って マイホームを 探す時代
そんな テクニックを 知らない
不動産会社さんも 多いので
ローンに 詳しい なおきちゃんに
ぜひ 相談しましょう。