【なおきちゃんの住宅ローン講座】固定を考えるならば これ！
最近 アベノミクスの 影響も
多少 あってか 金利上昇を
不安視する方も 増えてきました。
ちなみに 昨年までなら
優遇金利を 獲得できる方は
ほぼ 間違いなく
変動金利 オンリーでしたが
今年になってから
固定金利を 検討する方が
増えたのは 確か。
でも 実際のところでは
まだまだ 変動金利を
選択される方が 多数です。
まぁ たまたま
３年固定が ０．６％なんていう
普段じゃ ありえない 商品で
一時 大騒ぎに なりましたが
それも 今じゃ 一段落。
そんなところに
新たな 耳より 情報です。
そんでもって
その 商品を 紹介する前に
ちょっと 脱線しますが
もともと 三井住友銀行さんには
変動金利と 全期間固定金利とを
ミックスして 借り入れる
【バランスパック】という 商品が あります。
ちなみに りそな銀行さんも
同じように ミックスプランが あります。
これは 仮に
２０００万円を 借入する際
１０００万円を 変動金利にして
残り １０００万円を 固定金利にするっていう
選択が 出来る 商品です。
ちなみに 最低でも １／３以上は
固定金利を 選択しないと 駄目です。
ただ 全期間 固定金利を
選択する際に 微妙な ところは
通常 変動金利で 優遇金利を もらえる方も
全期間固定を 選ぶときだけは
固定を 選んだ 金額分だけは
優遇金利が 得られないところ。
ちなみに 借入時の 店頭金利が
そのまま 当て はまります。
まぁ 厳密には ０．１％だけ
優遇が あったり するんですが。
なので 仮に
１．５％の 優遇金利を もらえる方が
２０００万円を ３５年間
全て 変動金利で 借入すると
毎月の 返済額は
５６２２４円に なります。
ところが 全部を
３５年間 固定金利にして
仮に 店頭金利が ２．７％だとしたら
毎月の返済額は ７３６６０円になります。
同じ 借入金額でも
７３６６０円－５６２２４円 ＝１７４３６円も
毎月の 返済額が 増えます。
これが 全期間 固定金利を
選択するのに 悩むところでした。
ところが ８月１日から
突然 デビューした 新企画は
借入金額の きっちり
半分を 変動金利にして
残りの 半分を
全期間 固定金利にする場合だけ
特別サービスする というものです。
ちなみに どんな サービスかと いえば
変動金利の 借入部分を
特別に １．７％優遇に するというもの。
ちなみに 今の 変動金利だと
０．７７５％に なります。
これは 仮に １．５％優遇の方でも
１／２を 固定金利にすれば
変動部分だけ １．７％優遇に なります。
そして 固定金利部分も
わずか ０．１％ですが
店頭金利から 引き下げられます。
ちょっと 難しいですが
ここまで 大丈夫ですか？
そうして こっからは
仮に そうすれば どうなるのか？
シュミレーション してみましょう。
２０００万円 全部を
３５年間 変動金利で
１．５％優遇が もらえる方の
毎月の 返済額は ５６２２４円です。
それが 新企画の商品を 選択し
１０００万円分を 変動金利にし
１０００万円分を 全期間固定にすれば
まず １０００万円の 変動金利部分が
１．７％優遇となり この部分だけでは
毎月２７１９２円に なります。
そして 固定金利の １０００万円分は
８月の 店頭金利が ２．６６％で
ここから ０．１％
引き下げられて ２．５６％となり
返済額は 毎月３６０７１円。
両方の 返済額を 足せば
２７１９２円＋３６０７１円＝ ６３２６３円となり
全部を 変動金利にするのと
６３２６３円－５６２２４円＝７０３９円
７０３９円の アップだけで 収まります。
ここまで ＯＫですか？
ふぅ ややこしいですよね？
わたし自身も こんがらがって きました。
正直 わかりやすく
文章にするのも 難しい テーマです。
ちなみに これを 選択すれば
全て 固定金利では ないものの
半分が 固定金利なので
金利上昇の リスクを
半分 回避できます。
実際 これなら 選択の 余地ありです。
そして ここで アドバイス。
固定と 変動とを ミックスした場合は
繰上げ 返済する場合
固定の部分を 返すのか？
変動の部分を 返すのか？
ご自分で 選択することが 出来ます。
なので 今のように
将来 金利が 上昇するのでは？と
不安材料が ある場合は
変動部分に 繰上げ返済を あてて
ずっと 金利が 変化しない
固定を 残すのが 得策です。
ちなみに この企画は
突然 デビューしたので
今からの 提出分のみが
対応可能となります。
返済額に 多少 余裕があれば
この 商品 間違いなく オススメします。