【長屋の実家を処分する】
今日は 長屋と 言われる
連棟住宅が 実家だった場合
処分する コツを 伝授します
まず 建物の
築年数が 50年以上で
設備や 内装も 汚くて
住める 状況じゃない 場合
古家付の 売土地として
処分することに なります
そのとき 左右するのは
棟が 繋がってる 長屋の
端家なのか？
中家なのか？
当然 良いのは 端家です
中家の 場合 切り離す際
両サイドの 外壁の 修補を
してあげないと 駄目なのと
その際 隣接地の 人から
切り離し承諾書に
応じて もらえないと
切り離すことすら 出来ません
端家ならば １軒だけの
承諾書を 取れば 良く
外壁補修工事も １軒分
承諾が 貰えない リスクと
工事費も 軽減されます
それで 長屋というのは
１本の 柱を お互い
共有して 建っています。
なので 切り離すときも
本来の 境界線上で 切り離すと
柱を 半分に 切ることになり
そうすると 切り離された 建物が
傾いたり 倒壊したり
危険が 伴います。
なので 切り離す際も
共有してる 柱１本を
そのまま 残して 解体したのち
残った 柱の 外側に
隣家の 外壁を 工事するんです
ってことは 本来の 境界線より
柱半分の 52.5ミリと
新たな 外壁仕上げ 30ミリの
合計 82.5ミリほどが
こちらの 敷地側に
越境していることになります
越境物が あることは
将来 揉める リスクがあるので
切り離しの 解体する前に
測量士を 入れて
柱半分の 正しい 境界を 確認し
立ち会ったうえで 境界標を入れる
その際 重要なのは
越境物の
将来撤去の覚書を 交わす
これは 切り離す際
仕方なく 柱を 残して
越境物が 出来てしまった
それは 承諾するけど
もし 将来 建て替えるときは
境界線を 守って
越境を 無くしますよ
それに 合意したと
書面に 残すんです
ちなみに その 覚書は
将来 第３者に 名義が 変わっても
覚書を 引継ぎ 有効であると 明記し
将来の リスク回避をしておきます
切り離す前に 立ち会って
境界標を 入れて
覚書を 交わす
その 手順を 忘れないで 下さい
ここまで 大丈夫ですか？
その次に 長屋を
処分する際の 問題点は
住宅として 売ろうとしても
購入者が 住宅ローンは 使えず
現金購入に なります
あと 建替え用地としても
越境物が 存在する事で
融資不可に なりがちです
なので 売るにしても
住宅ローンは 使えません
あと 昭和30年や 40年代の
長屋の 敷地は 概ね 10坪前後
それを 切り離してたところで
建ぺい率と 容積率を 守って
十分な 広さの 新築が 建つの？
それが 懸念されて
個人の人も 建売業者も
建替え用地として 買ってくれません
そんな 長屋を どうして 売るのか？
まず 買ってくれる 可能性のある
最有力候補は 隣家の 所有者です
今現在 10坪の 敷地だとしたら
利用価値が 低いため
相場の 坪単価を 大きく 下回る
査定額に なります
その土地を 隣が 買って
20坪の 敷地になれば
建替え用地として 十分
まともな 坪単価に なります
そして 隣に アプローチした際
隣の人も 売りたいと なったら
抱き合わせて 一緒に 売るのか？
それとも 買える 資金があれば
隣を 買ってから 一緒に 売る
そんなことに なれば ベストです
あと 築年数は 50年以上だけど
室内設備は 過去 リフォームして
十分に 住める 場合
住宅として 売ることも 可能です
賃貸 暮らしの方が 終の棲家として
買ってくれるかも 知れません。
あと 人に 貸して
家賃収入を 得るため
収益目的として 購入する人も
現れる 可能性は 有ります。
そんでもって
もし お金に 余裕がある場合
売らずに 貸して 収益にして
将来 隣が 売りに出たら 買う
そして いつか 空室になった時
抱き合わせて 一緒に 売る
そんな 野望もありだと 思います
とにかく 長屋は 繋がってる
隣家が キーポイント
隣が 買うのか？ 買わないのか？
それとも 売る気は あるのか？
それだけじゃなく 切り離すことや
将来における 越境遵守など
隣が 鍵を 握ってます
切り離し 承諾が もらえない
そんな状況で 売る場合
住宅として 売るか
売らずに 持っておくか？
そんな 選択しか 有りません
大事なことは
出来る限り 隣家との 関係を
良好に 保つこと
そして いざ 売り出す際
最初に アプローチするのは
隣家の 所有者です
その結果によって
どう売るのか？ のか 見極める
それが 長屋処分の 道筋です