なおきちゃんの不動産講座　【任意売却って　何？】

 

今日は　ひさびさ　不動産講座です。

まず　中古住宅を　探している方が

ここ　２～３年

内覧する物件の　半分近くは

任意売却か　競売物件の　再販売物件です。

 

 

現在　中古住宅　探しを　している方なら

必ず　今まで　出逢ったはず。

昔と　違って　それらの物件が　

たくさん　市場に　出回っています。

 

 

まず　任意売却とは

今現在　所有者さんの　住宅ローンの　

返済が　滞ってたりする場合　

融資している　金融機関が

「ローンの返済が　出来ないのでれば

この金額で　売りなさい」

と　半ば　銀行の　指導のもと

売りに　出ている　物件のこと。

 

 

その際　たとえば

３０００万円の　住宅ローンが　

残っていたと　しましょう。

そんでもって

通常であれば　全額返済しないと　

抵当権を　外してくれないのですが

どう考えても　

３０００万円で　売却するのは

困難だと　わかり　きっていると　します。

 

 

そんな時　銀行は　

このまま　返済が　

滞ったままなのも　困るし

かといって　このまま　不良債権になって　

差し押さえとかを　経由した後

競売に　なってしまえば

もしかしたら　最低落札価格で

ローンの　債権を　

手放さないと　いけないという

リスクに　直面します。

 

 

そこで　銀行は　しぶしぶ　

ローンが　３０００万円　残っていても

仮に　２０００万円で　売却すれば

抵当権を　外して　あげるので

とにかく　売りなさいと　

所有者に　迫ります。

 

 

そんな場合　本来であれば　

銀行は　少しでも　たくさん　

債権を　回収したい　ところです。

かといって　あんまり　

のんびりも　出来ないので

近隣相場を　しっかり　研究し

出来るだけ　早期に　

売れる　価格であって

しかも　バカみたいに　安すぎない　

価格を　はじき出し　

不動産業者を　通じて　売りに　出ます。

それが　いわゆる　任意売却です。

 

 

通常　任意売却の場合

所有者の方が　住んでいる場合が　多く

購入者の方が　見つかってから

出来るだけ　早期に　賃貸住宅とかに　

お引越し　することに　なります。

 

 

ちなみに　いくら　契約時に　

差押さえとかが　付いていても

それらを　全て　キレイに　抹消し

当然のように　抵当権も　抹消しないと

引渡しは　出来ません。

なので　購入者の方に　とっては

マイナス材料である　権利関係は　

引渡し時には　全て　

キレイに　なくなっているので

普通の　売買と　何等　変わりません。

 

 

逆に　通常と　ちょっと　違うのは

万が一　抵当権とかを　抹消できない場合に

白紙解約になる　停止条件付きの

契約内容に　なります。

但し　これも　万が一の　

場合を　想定しているので

今まで　白紙解約になった　ケースを

わたしは　一度も　経験していません。

 

 

あと　所有者さんは　売却後に

買い替える　訳でも　無いので

売却に　対して　

やや　非協力的な方も　います。

 

 

又　引渡し後の　隠れた瑕疵は

一切　免責となり

売主さんに　責任を　

求めることが　出来ません。

ちなみに　隠れた瑕疵とは

雨漏りや　白蟻被害や　

給排水管の　故障のこと。

ただし　これも

中古住宅の　売買では　良くある事。

売主さんが　不動産業者でない　

中古住宅の　売買の場合は

概ね　瑕疵の　責任を　

売主さんが　負ってくれない場合が　多いです。

 

 

あと　たまに　引渡し時に

不要な　荷物が　残っている場合も　あります。

この場合は　ちょっと　気の毒なので

わたしの　お客さまの場合　

わたしが　軽トラで　

引き取って　捨てています。

 

 

ちなみに　ここまで　読んでたら

なんだ　任意売却って　イマイチじゃん

って　思うでしょう？

確かに　イマイチの　材料も　ありますが

それらを　差し置いても

魅力的なのは　その　販売価格です。

 

 

普通の　売買であれば

【少しでも　高く　じっくり】という　

スタンスが　普通ですが

任意売却の場合は　

少しでも　早く　売却しようという

銀行の　思惑が　あるので

間違いなく　相場より　

安く　売りに　出ます。

時には　びっくりするくらい　

安い物件も　登場します。

 

 

そして　比較的　

築の浅い　物件が　多いのも

任意売却の　魅力です。

まぁ　普通　新築を　購入して

2年ぐらいで　買い換えるなんて

なかなか　ありえない事です。

でも　任意売却の場合は

購入時に　かなり　無理して　

住宅ローンを　借りて　購入したものの　

その後　支払いが　困難になり

２年後に　手放す　なんてことは

ざらに　あります。

なので　築年数が　異常に　新しい

中古住宅は　任意売却かな？って

思って　良いかも　知れません。

 

 

ちなみに　任意売却って

ネーミングだけで　敬遠する人も　いますが

別に　何か　事件があった　訳じゃなく

たまたま　支払いが　困難になって

売却することに　至っただけのこと

縁起が　良いとか　悪いとか

気にする　必要もないと　思います。

 

 

とにかく　相場より　

安く　購入できるのであれば　

わたし的には　大歓迎。

今まで　たくさんの　お客様に

任意売却物件を　購入して　頂き

みなさん　幸せに　住んでくれています。

なので　上手に　安く　購入できる

チャンスだと　認識してみては　いかがですか？