なおきちゃんの不動産講座【戸建探しの極意　建物編】

 

それでは　早速　続きです。

前回　戸建探しの　最も　重要な

土地の　見極め方を　紹介しました。

今日は　建物について　

どこで　見極めるのかを　勉強しましょう。

 

 

まず　建物は　土地より　簡単です。

概ね　皆さん自身で　判断が付きます。

まず　大前提として　重要なのは

建物に　瑕疵がないこと。

室内で　自殺や　殺人などがあれば

安くても　見送るべきです。

 

 

あと　木造住宅で　傾いているとか

住むのに　危険を　感じるような

損傷も　致命傷です。

 

 

あと　雨漏りが　ある場合は

直るならば　まぁ　問題なし

ただ　どこから　侵入しているのか　分からず

なかなか　直せない事も　あるので　

注意が　必要です。

 

 

その次に　重要な　ポイントは

住宅ローンが　問題なく　

銀行に　提出できるか　どうか？

大阪府内にある　平成ひと桁代の　

３階建ての　一戸建であれば

まず　間違いなく　建ぺい率や

容積率は　違反しています。

それらの　違反の　大きさが　

著しく　ひどい場合は　提出先が

紀陽銀行だけに　限られてしまいます。

 

 

あと　連棟住宅の場合も　要注意

築年数が　新しい場合を　除き

紀陽銀行以外　提出できません。

あと　建築確認では　２階建てなのに

実際は　３階建てであるとか

建築確認と　現況が　大きく異なると

これも　致命傷になります。

まず　主要銀行に　問題なく　提出できる

それが　当然ながら　重要です。

 

 

そして　今から　紹介する　要素は　

何を　求め　何に　拘るか？

年齢や　家族構成　ライフスタイルによって

個々によって　若干　異なります。

 

 

まず　間取りですが　

当たり前ですが　駐車場があること

今の時代　戸建を　買う方の　大半は

マイカーを　所有しています。

ただ　気をつける事は　

仮に　駐車場が　敷地内に　あっても

本当に　停めれるのか？

 

 

道が　狭かったり　障害物があったり

極端に　駐車スペースが　狭かったり

車の　出し入れのたびに　

強い　ストレスが　掛かるようでは

大きな　マイナスとなります。

ガレージが　あるのに　停めれず

近隣に　駐車場を　借りるなんてことは

戸建志向の方にとっては　致命傷です。

 

 

そして　その他　間取りについては

ＬＤＫ以外に　３部屋以上　居室があること。

戸建で　２ＬＤＫや　１ＬＤＫは　

ニーズが　ほぼなく　大ダメージです。

あと　今の時代に合う　間取りなのか？

ＤＫと　和室が　廊下を挟んで

セパレートに　分かれている　間取りは　

圧倒的に　不人気です。

 

 

あと　間取りに　関しては　設計者の

設計能力や　センスにも　よりますが

使い勝手が　良いのか　悪いのか？

これも　結構　重要です。

良く　見かける　悪い例では

冷蔵庫や　食器棚など　どこに　置くの？

っていう　配置の　間取り。

あと　階段や　窓や　扉などの　配置で

家具を　置けなかったり　

逆に　置くと　人が　通れなかったり

そんな　間取りもあるので　要注意です。

 

 

それから　日当たりや　風通しなどは

向きだけでは　一概に　分かりません。

内覧して　確かめるしか　有りませんが

角地や　建物が　隣接していない

立地でなければ　大抵は　期待薄です。

余程　暗いとか　余程　ジメジメするとか

そうでなければ　妥協も　必要です。

 

 

あと　窓からの　景色についても

マンションとは違い　重要ではありません。

もともと　眺望が　良いわけないからです。

但し　隣家の窓と　こちらの窓が

向かい　合ってて　お互い　ガラスも透明

たまに　目が　合ったりしそうなら　最悪

 

 

または　隣接している　アパートの廊下や

バルコニーから　丸見えだったり

墓地や　汚い工場が　近くに　見えると

それらは　大きな　マイナスです。

とにかく　窓からの　景色が

絶対　ここに　住みたくないなぁ～と

思うほどであれば　致命傷です。

 

 

そして　建物の　耐久性能については

中古住宅の場合　築年数と　構造で　

ある程度は　判断できますが　

正直なところ　正確には　わかりません。

仮に　築年数が　古い場合は

木造より　鉄骨のほうが　安心できます。

 

 

あと　室内の状況と　設備の状況は

綺麗な方が　良いに　決まってますが

リフォームによって　蘇るので

価格との　バランスで　判断しましょう。

 

 

ここで　これらを　まとめると

まず　事件や　事故などの　瑕疵がなく

倒壊などの　危険が　ないこと。

住宅ローンの　提出も　問題なく　出来て

駐車するのに　支障がないこと。

間取りも　極端に　使いにくいとか

極端に　部屋数が　少ないとか

極端に　暗いとか　ジメジメするとか

大きな　マイナスがないこと。

窓からの　景色も　生活するのに

耐えられない　レベルではないこと。

こうして　並べてみると　

当たり前のこと　ばかりでしょ？

専門家でなくても　誰でも　判断できます。

 

 

大きなマイナスが　無ければ

あとは　マンションと　同じように

価格が　安いのか？　高いのか？

それを　見極めることが　重要です。

ちなみに　戸建ての場合

過去を　遡っても　同じ　物件はなく　

過去の　取引事例と　比較　出来ません。

なので　マンションと　比較して　

価格が　妥当なのか？を　見極めるには

相当　信用のおける　

アドバイザーが　身近に　居なければ

ご自身で　たくさん　物件を　見て

相場観を　養うことが　重要です。

 

 

マンション購入で　大失敗は　有りませんが

戸建の場合は　大失敗も　ありえます。

特に　取り返しのつかない　土地の瑕疵

ここに　最大の注意を　払いながら

価格的に　良い条件と　思える　土地に

自分たちにとって　良い条件と　思える

建物が　建っている。

そんな　戸建を　購入しましょう。